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Ohne Tilgung mehr Ertrag?

Ob Alternativen zur regelmäßigen Tilgung eines Immobiliendarlehens für Unternehmer tatsächlich interessant sind, sollte zunächst sorgfältig geprüft werden.

Wilhelm K. kann optimistisch in die Zukunft blicken. Die Existenzgründungsphase ist vorbei, Umsatz- und Ertragsentwicklungen liegen seit Jahren über Plan und auf  Mitarbeiter und Kunden ist trotz der wirtschaftlich nach wie vor unsicheren Lage weitgehend Verlass. Sein mittelständisches Unternehmen hat sich besser entwickelt als es bei der Gründung vor fünf Jahren erwartet werden konnte. K., der es gewohnt ist, seine unternehmerischen Entscheidungen schrittweise und konsequent voranzutreiben, ist nun in der Lage, den nächsten Punkt im Rahmen seiner Langfristplanung anzugehen.

Zur Absicherung seiner späteren finanziellen Altersvorsorge denkt er an den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses, das er zunächst finanziert und in fünfundzwanzig Jahren und damit im Alter von sechzig Jahren vollständig zurückgezahlt haben will. K. ist bereit, maximal 500.000 Euro zu finanzieren. Dem steht ein Eigenkapital in Höhe von rund 120.000 Euro gegenüber, mit dem er einen Teil des Kaufpreises, aber auch die anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren bezahlen will. Eine Maklerprovision fällt nicht an, da er über private Kontakte bereits verschiedene Immobilienangebote erhalten hat und diese nun prüft. Bedingt durch die Wirtschaftskrise besteht ein offensichtlicher Angebotsüberhang bei Mietimmobilien, den K. nun nutzen will. Darüber hinaus ist der Zeitpunkt seiner Investitionsentscheidung auch deshalb günstig, weil die Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen nach wie vor relativ niedrig sind.

Gretchenfrage Tilgung?

Noch nicht geklärt ist jedoch die Form der Tilgungsvereinbarung mit der kreditgebenden Bank. Ursprünglich gab es für K. keinen Zweifel an der üblichen Variante der jährlich steigenden Tilgungsraten von zunächst einem Prozent innerhalb eines so genannten "Annuitätendarlehens". Bei dieser Finanzierungsvariante bleibt die Höhe der jährlichen Zins- und Tilgungsraten ("Annuitäten") bis zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindung bekanntlich unverändert, so dass der Kreditnehmer das Darlehen im Abzahlungszeitraum kontinuierlich zurückzahlt.

Unsicher wurde K., als ihm ein Geschäftspartner ein anderes Modell mit einer so genannten "Tilgungsaussetzung" vorstellte. Die so eingesparten monatlichen Tilgungsbeträge würden stattdessen in einem Investmentfonds mit Aktien angelegt und zu festgelegten Terminen in einer Summe oder in größeren Teilbeträgen zur Darlehenstilgung verwendet. Der Geschäftspartner von K. hat damit nach eigener Aussage gute Erfahrungen gemacht. Mehr noch: durch die positive Entwicklung der Aktienkurse hat er angeblich "weitaus mehr Wertzuwächse erzielt als erwartet". Nach der Darlehensrückzahlung blieb sogar noch ein Restbetrag zu seiner freien Verfügung.

Risiken nicht unterschätzen

K. zeigte sich von diesen Zahlen durchaus beeindruckt. Allerdings verschließt er keineswegs die Augen vor den Gefahren, die eine solche Rückzahlungsalternative mit sich bringt. Die positive Aktienkursentwicklung lässt sich natürlich nicht einfach "hochrechnen" und liegt mittlerweile bereits einige Jahr zurück, da die Lebensversicherung des Bekannten von K. schon vor sechs Jahren ausgezahlt wurde. Hier bestehen also nicht zuletzt vor dem Hintergrund der aktuell mehr oder weniger unberechenbaren Entwicklungen an den Geld- und Kapitalmärkten finanzielle Unwägbarkeiten, die K. nicht außer Acht lässt.

Um sich zumindest weitgehend abzusichern, wird er zunächst ein ausführliches Gespräch mit seinem Steuerberater über die Vor- und Nachteile einer Tilgungsaussetzung führen. Neben der erwähnten unsicheren und demzufolge mit Risiken verbundenen Aktienkursentwicklung sind in diesem Gespräch vor allem steuerliche Gesichtspunkte sowie der nicht zu unterschätzende Aspekt einer unveränderten Darlehenshöhe bis zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindung zu thematisieren.

Zurück zum möglichen Investmentfonds: Neben der Aktienvariante kann sich K. selbstverständlich auch für Anlagealternativen mit einem geringeren Spekulationsgrad entscheiden. Hierzu bieten sich beispielsweise Mischfonds an, bei denen die Fondsmanager sowohl in Aktien als auch in festverzinslichen Wertpapieren investieren. Die Quote des spekulativen Anteils könnte von K. bei der Vorabauswahl weitgehend gesteuert werden. Ebenso denkbar sind reine Rentenfonds, die vor allem in Wertpapieren mit regelmäßigen Zinserträgen investieren und damit ebenfalls eine Risikoreduzierung ermöglichen.

Die Vielfalt entsprechender Investmentfonds lässt also durchaus eine individuelle Lösung zu. Eine garantierte Wertentwicklung ist andererseits aber ebenfalls kaum darstellbar. Selbst bei Wertsicherungsfonds wird oft lediglich das eingesetzte Kapital abzüglich Kosten zu einem bestimmten Zeitpunkt garantiert. Vorübergehende Kursverluste sind bei einem solchen Produkt also durchaus möglich. Hinzu kommt, dass K. von Spekulationen nicht viel hält. Aktientransaktionen wurden von ihm bisher so gut wie nicht getätigt. Er hat das immer mit der Begründung abgelehnt, sich vollständig auf seine jeweilige berufliche Tätigkeit zu konzentrieren. Das ständige Beobachten von Aktienkursen und wirtschaftlichen Daten würden ihn dabei nur ablenken.

aus "Creditreform – das Unternehmermagazin aus der Verlagsgruppe Handelsblatt", Autor: Michael Vetter

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